Normen en grenzen huurtoeslag

De huurtoeslag is een ingewikkelde regeling, met vele normen en grenzen.  Welke normen en grenzen zijn van invloed op het recht op huurtoeslag?

Liberalisatiegrens

Op het moment dat het huurcontract wordt afgesloten moet de (kale) huurprijs onder de liberalisatiegrens liggen die voor dat kalenderjaar is vastgesteld. Is de woning  duurder? Dan is er geen huurtoeslag mogelijk. De liberalisatiegrens is even hoog als de huurtoeslaggrens.

Inkomensgrens

Tot en met 2019 kwamen alleen huurders met een laag inkomen en beperkt spaargeld in aanmerking voor huurtoeslag. Vanaf 2020 kunnen ook huurders met een iets hoger inkomen toeslag krijgen. Als het inkomen stijgt wordt de huurtoeslag geleidelijk minder. Welk jaarinkomen een huishouden maximaal mag hebben om nog toeslag te kunnen krijgen is vanaf 2020 geen harde grens meer in euro’s, maar hangt af van de huurprijs, het aantal bewoners en van het al dan niet bereikt hebben van de AOW-leeftijd.  Het maximum dat een huishouden aan spaargeld (en ander vermogen) mag hebben is nog wél een ‘harde grens’. Met 1 euro ‘te veel’ vermogen vervalt het recht op huurtoeslag. Meer over inkomensgrens([i]).

Basishuur

Voor elk huishouden dat in aanmerking komt voor huurtoeslag wordt eerst de zogenaamde ‘basishuur’ vastgesteld. Dat deel van de huur moet het huishouden zelf betalen, er is geen toeslag over mogelijk.  De hoogte van de basishuur is afhankelijk van het inkomen. Hoe lager het inkomen, hoe lager het bedrag dat het huishouden zelf moet betalen.  De overheid heeft minimumbedragen vastgesteld die ieder huishouden (ook huishoudens met zeer lage inkomens) hoe dan ook zelf moeten betalen.  De minimumbedragen voor de basishuur worden elk jaar op 1 januari aangepast. Voor huishoudens die de AOW-leeftijd al bereikt hebben ligt het minimumbedrag marginaal lager dan voor jongeren. Meer over basishuur([ii]).

Kwaliteitskortingsgrens

Het bedrag tussen de basishuur en de kwaliteitskortingsgrens wordt 100% vergoed door huurtoeslag.  De kwaliteitskortingsgrens is een harde grens in euro´s, die op 1 januari van ieder kalenderjaar wordt aangepast. Voor huurders met een iets hoger inkomen geldt dat hun ‘basishuur’ hoger is dan de kwaliteitskortingsgrens. Die huurders krijgen dus géén toeslag over het deel van de huur tot de kwaliteitskortingsgrens. Voor jongeren tot 23 bepaalt de kwaliteitskortingsgrens of er recht op huurtoeslag bestaat of juist niet. Een jongere die sociaal gaat huren voor een hogere huurprijs heeft géén recht op toeslag. Een 23-plusser wel. Meer over kwaliteitskortingsgrens([iii])

Aftoppingsgrens

65% van de huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens wordt door de huurtoeslag vergoed.  Er zijn 2 aftoppingsgrenzen, die ieder jaar op 1 januari worden aangepast. Is de huurprijs hoger dan de aftoppingsgrens? Dan heeft dat invloed op de huurtoeslag. Veel meerpersoonshuishoudens moeten het gedeelte van de huur dat boven de voor hen geldende aftoppingsgrens ligt volledig zelf betalen. Alleen meerpersoonshuishoudens waarin sprake is van AOW of een woning die is aangepast op een handicap krijgen nog een deel vergoed. Meer over aftoppingsgrens([iv]).

Huurtoeslaggrens

Over het bedrag tussen de aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens is maximaal 40% huurtoeslag mogelijk. Veel meerpersoonshuishoudens moeten het bedrag tussen de voor hen geldende aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens volledig zelf betalen. De volgende huishoudens krijgen wél 40% vergoed:

  • 1-persoonshuishoudens
  • meerpersoonshuishouden waarvan minstens 1 bewoner ouder is dan de AOW-gerechtigde leeftijd
  • meerpersoonshuishoudens die vanwege een handicap in een aangepaste woning wonen
  • Is de huurprijs door een huurverhoging boven de toeslaggrens geraakt? Huishoudens die al recht hadden op huurtoeslag behouden hun toeslag.
    Wel geldt dat zij het gedeelte van de huur dat boven de huurtoeslaggrens ligt volledig zelf moeten betalen. De huurtoeslaggrens is even hoog als de liberalisatiegrens.  Meer over huurtoeslaggrens([v]).

[i] Inkomensgrens

Per 2020 zijn de ‘inkomensgrenzen’ voor huurtoeslag geen harde grenzen meer. Vroeger verviel je recht op huurtoeslag als je inkomen nét boven de grens raakte. Dat is nu niet meer zo. Als je inkomen een beetje hoger is (of wordt)  kun je toch nog huurtoeslag krijgen.

Huurtoeslag voor lage inkomens blijft

Met een laag inkomen blijf je hetzelfde recht op huurtoeslag houden als voorheen. Voor alleenstaanden geldt dat bij inkomens tot ongeveer 23 duizend euro, voor stellen en gezinnen tot ongeveer 31 duizend euro.

Ook toeslag voor iets hogere inkomens

Nieuw is dat je met een iets hoger inkomen soms ook huurtoeslag kunt krijgen. Niet zoveel als huurders met een lager inkomen, maar nog steeds wel wat. Als je inkomen stijgt wordt de toeslag geleidelijk minder. Bij welk inkomen je helemaal geen huurtoeslag meer krijgt hangt af van je huurprijs en het aantal personen in je huishouden. Verder maakt het uit of je de AOW-leeftijd al bereikt hebt of juist niet.

Jonger dan AOW-leeftijd

alleenwonend

Met een lager inkomen dan € 23.762 heb je meestal recht op huurtoeslag. Ook bij een relatief lage huur.

Heb je een hogere huur, tot € 619? Dan kun je tot € 28.950 inkomen nog (een beetje) toeslag krijgen.

Is je huur nog hoger, bijna € 663? Dan met een inkomen tot € 30.061

Is je huur bijna € 737? Dan met een inkomen tot € 31.826.

Boven de huurtoeslaggrens van € 737,14 krijg je géén huurtoeslag. Tenzij je die toeslag vorig jaar ook al kreeg.

Voorbeeld huurtoeslag alleenwonende
inkomen € 15.000 / huur €450 -> € 211 per maand
inkomen € 22.000 / huur €450 -> € 67 per maand
inkomen € 24.000 / huur €450 -> € 6 per maand
inkomen € 24.000 / huur €615 -> € 114 per maand
inkomen € 28.000 / huur €615 ->  € 21 per maand
inkomen € 30.000 / huur €615 ->  geen toeslag
inkomen € 30.000 / huur €730 ->  € 28 per maand
inkomen € 31.000 / huur €730 ->  € 11 per maand

Ben je jonger dan 23? Dan kun je alleen huurtoeslag krijgen als je huur lager is dan € 432,51

2 personen

Met een lager inkomen dan € 30.931  heb je meestal recht op huurtoeslag. Ook bij een relatief lage huur.

Nieuw is dat er met een gezamenlijk inkomen tot € 37.761 soms ook toeslag mogelijk is. Of dat zo is hangt van je huurprijs af.

Boven de huurtoeslaggrens van € 737,14 krijg je géén huurtoeslag. Tenzij je die toeslag vorig jaar ook al kreeg.

Voorbeeld huurtoeslag samenwonenden (2 personen)
inkomen € 23.000 / huur €450 -> € 185 per maand
inkomen € 30.000 / huur €450 ->  € 34 per maand
inkomen € 32.000 / huur €450 -> geen toeslag
inkomen € 32.000 / huur €615 -> € 101 per maand
inkomen € 34.000 / huur €615 -> € 67 per maand
inkomen € 36.000 / huur €615 ->  € 31 per maand
Inkomen € 36.000 / huur €730 ->  € 33 per maand
Inkomen € 37.000 / huur €730 ->  € 15 per maand

Zijn jullie jonger dan 23? Dan is er alleen huurtoeslag mogelijk als de huur lager is dan € 432,51

3 of meer personen

Met een lager inkomen dan € 30.931 heb je meestal recht op huurtoeslag. Ook bij een relatief lage huur.

Is jullie huur bijna € 619? Dan is er toeslag mogelijk met een inkomen tot € 37.761.

Is jullie huur veel hoger, bijna € 737? Dan met een inkomen tot € 39.223

Boven de huurtoeslaggrens van € 737,14 krijg je géén huurtoeslag. Tenzij jullie die toeslag vorig jaar ook al hadden.

Voorbeeld huurtoeslag gezinnen (3 of meer personen)
inkomen € 23.000 / huur €450 -> € 185 per maand
inkomen € 30.000 / huur €450 -> € 34 per maand
inkomen € 32.000 / huur €450 -> geen toeslag
inkomen € 32.000 / huur €615 -> € 101 per maand
inkomen € 34.000 / huur €615 -> € 67 per maand
inkomen € 36.000 / huur €615 ->  € 31 per maand
Inkomen € 36.000 / huur €730 ->  € 62 per maand
Inkomen € 37.000 / huur €730 ->  € 43 per maand

Is iedereen in het huishouden jonger dan 23? Dan is er alleen huurtoeslag mogelijk als de huur lager is dan € 432,51

Ouder dan AOW-leeftijd

alleenwonend

Met een lager inkomen dan € 24.467 is er meestal recht op huurtoeslag. Ook bij een relatief lage huur.

Is de huur hoger, tot € 619? Dan is er tot € 28.892 inkomen nog (een beetje) toeslag mogelijk.

Is de huur nog hoger, tot € 663? Dan met een inkomen tot  € 29.840

Is de huur bijna € 737? Dan tot € 31.346.

Boven de liberalisatiegrens van € 737,14 is géén huurtoeslag mogelijk. Tenzij die toeslag vorig jaar ook al werd uitgekeerd.

Voorbeeld huurtoeslag alleenwonende ouderen
inkomen € 15.000 / huur €450 -> € 213 per maand
inkomen € 22.000 / huur €450 -> € 101 per maand
inkomen € 24.000 / huur €450 -> € 29 per maand
inkomen € 24.000 / huur €615 -> € 136 per maand
inkomen € 28.000 / huur €615 ->  € 24 per maand
inkomen € 30.000 / huur €615 ->  geen toeslag
inkomen € 30.000 / huur €730 ->  € 24 per maand
inkomen € 31.000 / huur €730 ->  € 4 per maand

2 of meer personen

Met een lager gezamenlijk inkomen dan € 32.322 is er meestal recht op huurtoeslag. Ook met een relatief lage huur

Is de huur hoger, tot € 619? Dan is er met een inkomen tot € 37.951 nog (een beetje) toeslag mogelijk.

Is de huur nog hoger, tot € 663? Dan met een  inkomen tot € 39.157

Is de huur bijna € 737? Dan met een inkomen tot € 41.075.

Voorbeeld  huurtoeslag voor stel met AOW
inkomen € 23.000 / huur €450 -> € 215 per maand
inkomen € 30.000 / huur €450 -> € 78 per maand
inkomen € 32.000 / huur €450 -> € 21 per maand
inkomen € 32.000 / huur €615 -> € 128 per maand
inkomen € 34.000 / huur €615 -> € 85 per maand
inkomen € 36.000 / huur €615 ->  € 42 per maand
Inkomen € 36.000 / huur €730 ->  € 89 per maand
Inkomen € 37.000 / huur €730 ->  € 66 per maand

[ii] Basishuur

De ‘basishuur’ is een begrip uit de huurtoeslag. Het is de eigen bijdrage die een huurtoeslaggerechtigde hoe dan ook zelf moet bekostigen. De hoogte van de basishuur is afhankelijk van het inkomen. De overheid stelt jaarlijks een minimum basishuur vast, die als norm geldt voor huurtoeslaggerechtigden met een minimuminkomen. Wie meer verdient betaalt een hogere basishuur.

In de hoogte van de basishuur speelt het inkomen dus een rol. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger het bedrag dat het huishouden zelf moet betalen. De basishuur wordt berekend met een ingewikkelde formule die moet voorkomen dat een marginale inkomensstijging direct een veel hogere basishuur met zich meebrengt.

Minimum basishuur

In de praktijk hebben veel huurtoeslaggerechtigden een inkomen dat zo laag is dat de ‘minimum basishuur’ van toepassing is, het normbedrag dat de overheid jaarlijks op 1 januari vaststelt. Voor huishoudens die de AOW-leeftijd al bereikt hebben ligt dit normbedrag marginaal lager dan voor jongeren.  Voor huurders met een wat hoger inkomen die toeslag krijgen geldt dat hun basishuur honderden euro’s hoger kan zijn dan de ‘minimum basishuur’.

Meer dan basishuur

Wat een huurtoeslaggerechtigde zelf moet bekostigen is meestal méér dan de basishuur. Ook zijn er steeds minder huurders met een minimuminkomen die alleen de minimum basishuur zelf betalen. Hoe kan dat?

Steeds meer sociale huurwoningen zijn duurder dan de kwaliteitskortingsgrens. 35% van de huurprijs tussen deze grens en de aftoppingsgrens moeten huurders zelf betalen.

Veel sociale huurwoningen zijn duurder dan de aftoppingsgrens. 60 tot 100% van de huurprijs tussen deze grens en de huurtoeslaggrens moeten huurders zelf betalen.

Door de huurverhogingen van de afgelopen jaren zijn er ook steeds meer sociale huurwoningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens.  100% van de huurprijs boven deze grens is voor rekening van huurders zelf.

Voor huishoudens die eerder geen toeslag nodig hadden en daarna met inkomensdaling te maken krijgen is het dramatisch als hun huurprijs boven de toeslaggrens raakt.
Het inkomen is dan laag genoeg geworden voor toeslag, maar door de hoge huurprijs kan het niet meer worden aangevraagd

[iii] Kwaliteitskortingsgrens

De ´kwaliteitskortingsgrens´ is een begrip uit de huurtoeslag. Ligt je huurprijs hoger dan deze grens, dan wordt er gekort op je huurtoeslag. Het heet ´kwaliteitskorting´ omdat een hogere huur ook een kwalitatief betere woning met zich mee zou brengen. Wat betekent het voor de portemonnee van huurders als hun maandhuur hoger is -of wordt- dan deze grens?

Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf.  Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag zelf moet betalen heet ´basishuur´  Het bedrag tussen de basishuur en de kwaliteitskortingsgrens wordt 100% vergoed door huurtoeslag. Daarboven is dat niet meer het geval. De kwaliteitskortinggrens wordt ieder jaar door de overheid vastgesteld.

Aanvangshuur woning is hoger

Voor jongeren met een laag inkomen is een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens te hoog. Wie als 23-minner een (zelfstandige) woning betrekt met een huur boven de kwaliteitskortingsgrens, kan géén toeslag krijgen. Helaas bieden verhuurders tegenwoordig steeds minder woningen aan met een huurprijs die lager ligt dan deze grens.

Voor huurders vanaf 23 kan een aanvangshuur boven de kwaliteitskortingsgrens nog betaalbaar zijn.  Een deel van de huurprijs boven deze grens wordt voor 65% vergoed door huurtoeslag. Om precies te zijn, het deel dat tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens ligt.

Huurprijs huidige woning wordt hoger

Jongeren tot 23 die al recht hadden op huurtoeslag, behouden dat recht als hun huurprijs door een huurverhoging boven de kwaliteitskortingsgrens uitkomt. Maar over het deel van de huurprijs dat boven die grens ligt, krijgen zij geen toeslag. Dat deel moeten zij volledig zelf betalen.

Voor jongeren met een wisselend inkomend kan het rampzalig zijn als hun huur stijgt tot boven deze grens. Hadden zij geen recht op toeslag in het jaar dat de huurverhoging hun huurprijs boven de grens bracht? Dan is er ook na inkomensdaling géén toeslag meer mogelijk. Behalve als de jongere intussen 23 is geworden.

Huurtoeslagontvangers vanaf 23 jaar behouden hun recht op toeslag. Toch gaan zij er in besteedbaar inkomen op achteruit als hun huur door een huurverhoging boven de kwaliteitskortingsgrens terecht komt. Het deel van de huurprijs dat boven de kwaliteitskortingsgrens ligt wordt niet voor 100, maar slechts voor 65% vergoed. Tot 2012 -toen er werd bezuinigd op huurtoeslag- werd nog 75% vergoed.

[iv] Aftoppingsgrens

De ‘aftoppingsgrens’ is een begrip uit de huurtoeslag.  Als je huurprijs hoger is dan deze grens wordt je huurtoeslag ‘afgetopt’ ofwel verlaagd. Wat betekent het voor de portemonnee van huurders als hun maandhuur hoger is -of wordt- dan deze grens?

Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf.  Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag zelf moet betalen heet ´basishuur´.  Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Ligt de huurprijs boven de aftoppingsgrens dan moet je een groot deel van de huurprijs zelf betalen. De aftoppingsgrens wordt ieder jaar door de overheid vastgesteld.

In de praktijk zijn er twee verschillende aftoppingsgrenzen:

lage aftoppingsgrens

Deze grens geldt voor 1-persoonshuishoudens en voor 2-persoonshuishoudens.

hoge aftoppingsgrens

Deze grens is van toepassing op huishoudens van 3 of meer personen.

Aanvangshuur woning is hoger

Voor gezinnen met een minimuminkomen is een huurprijs boven de (hoge) aftoppingsgrens onbetaalbaar. Wie een woning betrekt met een huur boven deze grens, moet een (te) groot gedeelte van de huur zelf betalen.  Met een minimuminkomen is dit niet of nauwelijks op te brengen.

Voor eenpersoonshuishoudens met een minimuminkomen is een huurprijs boven de (lage) aftoppingsgrens ook erg duur tot onbetaalbaar. Een (te) groot deel van de huur moet zelf worden betaald.

Voor huishoudens die géén huurtoeslag krijgen omdat ze daarvoor te veel verdienen is een huurprijs boven de aftoppingsgrens eveneens vrij fors.  Met een inkomen dat vlak onder de grens ligt om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen is het nog net betaalbaar, maar een groot deel van het inkomen zal opgaan aan huur.

Huurprijs huidige woning wordt hoger

Door de jaarlijkse huurverhoging kan de huurprijs van een zittende huurder boven de aftoppingsgrens raken. Wat gebeurt er dan?

Huurtoeslagontvangers behouden hun recht op toeslag. Zij gaan er in besteedbaar inkomen wel op achteruit als hun huur boven de aftoppingsgrens terecht komt.

Over het deel van de huurprijs dat boven de aftoppingsgrens ligt, krijgen meerpersoonshuishoudens tot de AOW-leeftijd géén toeslag. Dat deel van de huur moeten zij volledig zelf betalen.

Is het huishouden alleenstaand, AOW-gerechtigd of gehandicapt, dan is er nog toeslag mogelijk voor het deel van de huur dat boven de aftoppingsgrens ligt.  Dat deel van de huurprijs wordt dan voor 40% vergoed

[v] Huurtoeslaggrens

De ‘huurtoeslaggrens’ is een begrip uit de huurtoeslag.  Als je huurprijs hoger is dan deze grens heb je in principe geen recht op huurtoeslag. Wat betekent het voor de portemonnee van huurders als hun maandhuur door een huurverhoging boven deze grens uitkomt?

Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt een deel van de huurprijs zelf.  Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag hoe dan ook zelf moet betalen heet ´basishuur´.  Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de huurtoeslaggrens ligt is (beperkt) huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%, over het derde stukje (tot de huurtoeslaggrens) krijg je in sommige gevallen 40% huurtoeslag, maar in andere gevallen niets. De huurtoeslaggrens wordt ieder jaar door de overheid vastgesteld en ligt gelijk met de zogenaamde liberalisatiegrens.

Aanvangshuur woning is hoger

Voor een woning met een aanvangshuur boven de huurtoeslaggrens is helemaal geen toeslag mogelijk.  Voor huishoudens met een laag inkomen zijn deze woningen niet bereikbaar. 

Huurprijs huidige woning wordt hoger

Door de jaarlijkse huurverhoging kan de huurprijs van een zittende huurder boven de huurtoeslaggrens raken. Wat gebeurt er dan?

Huishoudens die al recht hadden op toeslag, behouden dat recht als hun huurprijs door een huurverhoging boven deze grens raakt. Maar over het deel van de huurprijs boven de huurtoeslaggrens krijgen zij géén toeslag. Dat deel moeten zij volledig zelf betalen.

Voor huurders met een wisselend inkomen kan het rampzalig zijn als hun huur stijgt tot boven de grens. Verdiende de huurder (net) teveel voor toeslag in het jaar dat de huur boven de grens kwam? Dan is er ook na inkomensdaling géén toeslag meer mogelijk.

Is de huur door een inkomensafhankelijke huurverhoging boven de toeslaggrens geraakt? En is het inkomen daarna gedaald tot onder de inkomensgrens voor huurtoeslag? Dan kan de huurder  via een speciale procedure (externe link) huurverlaging afdwingen, en zodoende toch in aanmerking komen voor toeslag.  Maar deze procedure is niet van toepassing als de huur vanwege een reguliere (niet-inkomensafhankelijke) huurverhoging boven de grens is geraakt!

Als de huur van een zittende huurder boven de toeslaggrens is geraakt, betekent dat niet dat het huurcontract ‘geliberaliseerd’ is. Liberalisatie van lopende huurcontracten is wettelijk niet mogelijk. Het puntenstelsel geldt nog steeds voor deze contracten.

Bedankt HVGeleen , Frans Kannegieter en De Woonbond